Управление жилой недвижимостью

Рынок жилой недвижимости сформировал практику, когда передача новостроек в ЖЭКи и ДЭЗы практически не осуществляется. В Москве дома, которые построены без участия государственных финансов, не передаются на обслуживание ДЭЗам, в отличие от муниципальных проектов.  За имущество ответственен собственник жилья, но кто он? Как люди без привычных  ДЭЗов и ЖЭКов справляются с текущими эксплуатационными проблемами?

Жильцы обращают свое внимание к управляющим компаниям, рынок которых формируется в реалиях российского бизнеса. Зачастую такая компания уже обслуживает дом, ей сдал здание в эксплуатацию застройщик. Здесь же начинаются основные проблемы. Давайте разберем.

По закону жители дома могут формировать обслуживающие услуги только в составе товариществ собственников жилья (ТСЖ). Управляющую компанию выбирают на собрании домовладельцев. Однако владение квартиры еще не несет за собой гарантированное участие в ТСЖ. Для начала вы должны подать заявление в ТСЖ, после чего вас принимают. А ведь право на владение недвижимостью еще необходимо оформить.

Складывается ситуация, когда проходит до 2-х лет,  прежде чем владельцы квартир начинают принимать участие в управлении дома. До этого времени делами заведует застройщик, у которого есть вполне конкретная задача – сдать дом в эксплуатацию и пройти гарантированные строки. Как это сделать? Сдать дом в управление «своей» управляющей компании. Как правило, это аффилированные лица, которыми фактически руководить застройщик.

Это выгодно девелоперу, ведь тогда при сдаче дома в эксплуатацию не будет проблем, а гарантийные сроки пройдут «без шума и пыли». ТСЖ принимает дом на баланс и обеспечивает благополучную эксплуатацию дома в гарантийный период. Дефекты при строительстве жильцам дома становятся  известны только после большого отрезка времени, когда сроки гарантии уже прошли.

Бизнес есть бизнес

Не стоит также забывать, что управление домом – это прибыльный бизнес, отказываться от которого девелоперы не хотят. Официальные и неофициальные тарифы на свои услуги приносят УК постоянный доход.  Пока жильцы не ориентируются в ситуации, УК устанавливает дополнительные платежи, чтобы получить максимум прибыли. В Москве это частая практика. При этом УК оставляет за собой право изменять стоимость услуг без согласования с владельцами. Естественно о понижении цены никто не говорит.   Охрана, уборка, освещение, клумба -  все зависит от размера кошелька домовладельцев.

В пакет стандартных услуг управляющей компании входит:

• юридическое сопровождение ТСЖ
• техническое обслуживание объекта
• поддержание инженерных систем в рабочем состоянии
• хозяйственные услуги, поддержание объекта и прилегающую территорию в чистоте
• формирование бюджета, привлечение дополнительных средств для ТСЖ (реклама, аренда, платная стоянка и.т.д.)
• оптимизация расходов на коммунальные услуги
• бухгалтерское сопровождение  ТСЖ
• охрана, пропускной режим
• организация парковки
• подержание пожарной безопасности
• представление интересов ТСЖ в государственных органах

При этом ТСЖ имеет право распоряжаться техническими помещениями, сдавать их в аренду, размещать рекламные баннеры.  Владельцы против этого бессильны.

Практика показывает, что независимые управляющие составляют не больше 3% рынка. Такие компании обслуживают не больше 2-3 объектов.  Это ничтожно мало, поэтому говорить о серьезной конкуренции  не приходится. Существующий порядок выбора (а точнее его отсутствие) не устраивает все больше количество людей. Растет спрос на профессиональных и честных управляющих, однако предложение пока омрачено реалиями строительного бизнеса в России. Смена управляющей компании – это всегда конфликт, который выматывает силы  и требует большого количества специалистов. Выбрать  управляющую компанию в Москве может оказаться проблемой.

В России нет продолжительной практики управления жилым фондом, компании не имеют опыта и порой просто не в состоянии удовлетворить потребности жильцов.