Ипотека в Санкт-Петербурге

Ипотека в Санкт-Петербурге

 Рынок ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге замер в ожидании действий банков. Если к концу 2008 года банками были свернуты большинство программ ипотечного кредитования в городе, то на данный момент наметилась тенденция оживления активности крупнейших игроков рынка долгосрочного кредитования.
Крупнейшие участники рынка (обычно это государственные банки или банки с участием иностранного капитала) в ответ на проявление положительных настроений в экономике в целом, начинают постепенно реанимировать, коматозную последние пол года, ипотечную систему города.

Кто дает?

Ипотечный кредит, как банковский продукт, услуга в Санкт-Петербурге довольно известная. На докризисные 2006-2008 годы пришелся пик реализации ипотечных договоров, и, хотя проценты по ипотеке и тогда уже «кусались», популярность её была высока. По данным Санкт-Петербургского ипотечного Агентства (СПбИА) на 2008 год было выдано в общей сложности около 15 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму более чем в 35 миллиардов рублей. На третий квартал 2009 года цифры эти куда как скромнее: количество выданных кредитов не превышает 2,5 тысяч, объем сделок - 4,5 млрд. рублей.

Сегодня правила игры диктует государственные, окологосударственные и иностранные кредитные организации. По данным ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» доля рынка банков Санкт-Петербурга сегмента «Ипотечное кредитование» будет выглядеть следующим образом:

Как мы видим, пальма первенства, среди банков, выдающих ипотечные кредиты, принадлежит Северо-Западному Банку Сберегательного Банка России. Далее следуют банк «Санкт-Петербург» и банки, работающие в соответствие Федеральному ипотечному стандарту. На последних мы остановимся подробнее, когда будем рассматривать программы социальной жилищной ипотеки.

В связи с понижением ставки рефинансирования ЦБ (до 9,5%), минимальное значение ставки по ипотеке по федеральной программе составило 9,55%. Такого уровня мы не могли наблюдать даже в докризисный период. Данная ситуация позволяет Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) предлагать самую низкую ставку, от 10,05%. Тут же отметим, что реальная ставка будет колебаться на уровне 11-12%, при том что АИЖК учитывает только официальный доход (необходимо наличие справки 2-НДФЛ), который могут подтвердить далеко не все заемщики. Именно поэтому, несмотря на выгодные условия, банки, выдающие ипотечные кредиты по Федеральному ипотечному стандарту, находятся только на третьем месте. Так же на условиях федеральной программы нельзя попасть под режим льготного налогообложения. Т.е. занизить стоимость квартиры и уплатить меньший процент становится невозможным. А это в свою очередь заставляет продавцов (собственников) жилья отказываться от сделки ввиду очевидной невыгодности.

Долгосрочный кредит «Сбербанка» стал символом ипотеки в Санкт-Петербурге. Знакомый и надежный бренд, не самые строгие условия для заемщиков, и приемлемые кредитные ставки (от 13,5 %) делают Сбербанк лидером жилищной ипотеки города.

Банк «Санкт-Петербург» предлагает своим клиентам оформить ипотеку со ставкой от 17 % годовых. Некоторые крупные банки (например, банк «Дельта Кредит», ВТБ-24) предлагают и более выгодные условия, однако популярность их среди жителей Петербурга значительно ниже.

Где брать?

В зависимости от уровня дохода, можно порекомендовать различные кредитные организации, специализирующиеся на выдаче ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге.

Специально для лиц, нуждающихся в ипотечном кредите, но не имеющих возможности выплачивать такой кредит в коммерческом банке действует программа «социальная ипотека», разработанная правительством РФ специально для социально незащищенных и льготных категорий граждан.

Что дает социальная ипотека? Во-первых, это льготная стоимость жилья, государство обязуется либо субсидировать часть суммы, либо выплатить проценты по кредиту, либо предоставить жилье по льготной стоимости. Во-вторых, банк дает гарантии, что жилье в ипотеку, приобретаемое с его помощью ну будет иметь в своей истории белых пятен и долгов. Сочетание этих двух условий и делает социальную ипотеку такой привлекательной.

В настоящий момент на государственном уровне действует несколько программ социальной ипотеки:

• Ипотека «молодая семья». Помимо городских программ социальной ипотеки, молодые семьи могут принять участие и в федеральной программе «государственная ипотека для молодой семьи». Основные условия: семья должна иметь заключение о необходимости улучшения жилищных условий и стоять в очереди на получение муниципального жилья, возраст супругов не должен превышать 35 лет, у участников программы должны иметься средства для погашения кредита, достаточные для оплаты стоимости жилья в части, превышающей размер субсидии.
• Социальная ипотека для военных. Основная идея программы в том, что военнослужащему-участнику программы каждый год на специальный счет перечисляется определённая сумма. Размер накоплений по данному счету военнослужащий использует для погашения части ипотечного кредита по программе. Начисляемая сумма ежегодно пересматривается и может быть изменена в зависимости от экономической обстановки в стране.
• Ипотека молодым. В настоящее время для решения проблем с социальной недвижимостью власти вновь возвращаются к идее молодежных строительных отрядов. Участники имеют возможность получить жильё по цене в три раза ниже рыночной стоимость, плюс к этому - льготный процент по кредиту. Частник программы отрабатывает 150 смен и получает возможность приобрести жилье на льготных условиях. Единственным ограничением для жителей Санкт-Петербурга является тот факт, что программа действует только в Воронежской и Свердловской областях.

Программами социальной ипотеки Санкт-Петербурга занимается правительство города и отделение Агентства по ипотечному кредитованию - ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство (СПбИА). К достоинствам СПБИА как ипотечной организации можно отнести довольно мягкие условия ипотеки и поддержку социально незащищенных групп граждан. К недостаткам - жесткую процедуру оформления ипотечного договора и выдачи кредита (предоставление большого количества подтверждающих и разрешающих документов, создание резюме соискателя и т.п., многочисленные этапы отбора), ограниченное количество банков, работающих по стандарту программы. На многомиллионный город их всего пять: ЗАО «МОССТРОЙЭКОНОМБАНК» филиал «Петербургский», ОАО «Балтийский Инвестиционный Банк», ОАО «Акционерный Коммерческий Банк «Тверьуниверсалбанк», ОАО «Петербургский социальный коммерческий банк», ООО «Городской Ипотечный Банк».

Для лиц, под категорию льготников никак не попадающих, а та же не имеющих необходимости в получении социальной ипотеки, весь спектр услуг готовы предложить государственные и коммерческие банки. Да, их процентные ставки бывают завышены, зато список документов, необходимых для рассмотрения заявки и получения ипотеки, значительно меньше, чем при участии в государственных программах. Нет необходимости в строгом соответствии доходов по справке 2-НДФЛ, существенно мягче возрастные ограничения и ограничения по состоянию здоровья.
На фоне всеобщей тенденции к понижению процентных ставок по кредитам, некоторые банки идут дальше, создавая новые схемы ипотеки. Например, Абсолют-банк предлагает программу «Выгодная ипотека», используя квартиры, находящиеся в залоге у банка. Все остаются в выигрыше. Банк реализует залоговые квартиры и привлекает новых клиентов. Бывший заемщик вместо судебного разбирательства получает возможность продать квартиру по выгодной цене (куда более выгодной, чем если бы продажа собственности осуществлялась в судебном порядке) и не получить негативную запись в кредитную историю; непосредственно покупатель получает возможность приобрести жилье в ипотеку по цене ниже рыночной.

Последние события показали, что рынок ипотеки в Санкт-Петербурге жив и имеет тенденцию к росту. И если до сегодняшнего дня этот рост был обеспечен в первую очередь за счет увеличения интереса к ипотеке со стороны населения, сейчас становится ясно, что и банки готовы пойти на уступки своим клиентам. Понижение ставки рефинансирования должно привести к усилению конкуренции среди банков Санкт-Петербурга. И если дальнейший рост экономики России не заставит себя ждать, то вернуться к прежним объемам рынка ипотеки Санкт-Петербурга можно будет уже через 2-3 года. Что само по себе и неплохо в условиях финансового кризиса мировых масштабов.